Steigende Zinsen, hohe Baukosten und die Unsicherheit der vergangenen Jahre haben den Immobilienmarkt spürbar verändert. Inzwischen mehren sich jedoch die Zeichen für eine Erholung. Vor allem in gefragten Regionen wie Hamburg trifft eine weiterhin hohe Nachfrage auf ein verändertes Kaufverhalten.
Denn Kaufinteressierte schauen heute genauer hin. Wie ist der energetische Zustand der Immobilie? Welche Sanierungen stehen an? Ist die Finanzierung langfristig tragfähig? Gleichzeitig stellen sich auch für Eigentümerinnen und Eigentümer neue Fragen – etwa nach einem realistischen Immobilienwert und dem richtigen Zeitpunkt für einen Verkauf.
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Hamburg und Norddeutschland 2026? Ist jetzt ein guter Zeitpunkt für den Immobilienkauf? Und worauf sollten Käufer und Verkäufer achten? Darüber haben wir mit Andreas Schramm, Geschäftsführer der Sparda Immobilien GmbH, gesprochen.
Herr Schramm, wie bewerten Sie die aktuelle Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt – und insbesondere im norddeutschen Raum?
Der Immobilienmarkt hat eine deutliche Korrekturphase hinter sich. Die größten Einschnitte hatten wir zwischen 2022 und 2024. Seit 2025 sehen wir wieder eine Stabilisierung. Das Tal der Tränen ist aus meiner Sicht durchschritten.Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum hoch. Unsere aktuelle Wohnstudie zeigt, dass bundesweit rund 5,3 Millionen Mieterhaushalte im Alter von 30 bis 44 Jahren grundsätzlich als potenzielle Wohneigentumsnachfrager in Frage kommen. Das verdeutlicht, dass der Wunsch nach den eigenen vier Wänden weiterhin ungebrochen ist. Im norddeutschen Raum und insbesondere in der Metropolregion Hamburg beobachten wir deshalb eine vergleichsweise robuste Marktentwicklung.
Hat sich in den vergangenen zwölf Monaten auch das Kaufverhalten bei Immobilien verändert?
Definitiv. Der Schnellschuss ist aus der Mode gekommen. Die Käuferinnen und Käufer prüfen Immobilien heute sehr viel genauer. Themen wie Energieausweis, Sanierungsbedarf und Finanzierbarkeit spielen eine deutlich größere Rolle. Das führt zu nachhaltigeren Kaufentscheidungen. Gleichzeitig steigt damit auch der Beratungsbedarf. Genau darin sehe ich eine wichtige Aufgabe des Immobilienmaklers: nicht einfach nur eine Immobilie zu vermitteln, sondern die Kundschaft als Sparringspartner auf Augenhöhe zu beraten.
Sie sprechen den Beratungsbedarf an. Was sind derzeit die größten Herausforderungen bei der Immobilienfinanzierung?
Wir hatten zeitweise historisch niedrige Zinsen, und lagen phasenweise sogar unter einem Prozent. Gleichzeitig waren die Kaufpreise zum Teil sehr hoch, weil die Käufer günstig finanzieren konnten. Heute haben sich die Verhältnisse normalisiert. Die Zinsen sind auf ein im langfristigen Vergleich normales Niveau zurückgekehrt und gleichzeitig sind die Immobilienpreise wieder auf ein realistisches Niveau zurückgekommen. Unterm Strich hat sich daher oftmals gar nicht so viel verändert. Wichtig ist heute, die Immobilie sauber einzuwerten, um dann einen angemessenen Preis mit einer fairen Finanzierung zu verknüpfen.
Wie schätzen Sie die Immobilienpreise in Hamburg und Norddeutschland aktuell ein?
Wir haben nach wie vor eine sehr hohe Nachfrage. Gerade in Hamburg stabilisiert das natürlich die Preise. Die Sparda Wohnstudie 2026 zeigt für Hamburg einen der stärksten Nachfrageüberhänge Deutschlands. Dem potenziellen Angebot älterer Eigentümerhaushalte steht eine deutlich höhere Zahl junger Mieterhaushalte gegenüber. Das rechnerische latente Angebot liegt in Hamburg rund 68 % unter der potenziellen Nachfrage, was ein klarer Indikator für stabile bis steigende Preise ist.
Allerdings wird bei der einzelnen Immobilie inzwischen genauer hingeschaut. Die Lage bleibt der entscheidende Faktor, aber auch der energetische Zustand spielt eine immer größere Rolle. Was muss saniert werden? Welche Investitionen kommen auf den Käufer zu? Das wirkt sich unmittelbar auf den Preis aus. Grundsätzlich sehen wir stabile Preise bei weiterhin hoher Nachfrage.
Welche Bedeutung haben Energieeffizienz und Sanierungsbedarf in der heutigen Zeit beim Immobilienkauf?
Natürlich gab es auch früher gebrauchte Immobilien und entsprechenden Sanierungsbedarf. Aber die Haltung der Menschen zu diesem Thema hat sich deutlich verändert. Das Umweltbewusstsein ist gestiegen. Gleichzeitig stellt sich stärker die Frage: Woher kommt die Energie? Wie abhängig bin ich von bestimmten Energiepreisen? Und wie effizient ist das Gebäude? Das merkt man inzwischen auch bei der Bewertung. Eine ältere Immobilie wird grundsätzlich anders bewertet als ein Neubau. Wenn sie zusätzlich nicht saniert ist, kann das zu erheblichen Abschlägen beim Preis führen.
Wie groß ist der Beratungsbedarf rund um Energieeffizienz und Fördermöglichkeiten?
Sehr groß. Das gehört inzwischen zum täglichen Geschäft. Die Menschen müssen entscheiden: Kaufe ich eine ältere Immobilie und nehme die notwendigen Sanierungen in Kauf – und berücksichtige das entsprechend beim Preis? Oder kaufe ich lieber einen Neubau, bei dem viele dieser Themen bereits gelöst sind?
Wir sind deshalb auch im Neubaugeschäft sehr aktiv. Viele Kaufende trauen sich eine umfassende Sanierung schlicht nicht zu.
Dabei gibt es auch eine enge Verbindung zwischen Sparda Immobilien und der Sparda-Bank Hamburg. Welche Rolle spielt diese Zusammenarbeit?
Das ist tatsächlich ein großer Vorteil. Unsere Makler sitzen im Wesentlichen in den Filialen der Sparda-Bank Hamburg. Wenn Beratungsbedarf besteht, können wir sehr eng mit den Finanzierungsexpertinnen und -experten zusammenarbeiten. Viele unserer Finanzierungsberater sind als Fördermittelberater zertifiziert. Das bedeutet, dass Kundinnen und Kunden nicht nur bei der Immobilie selbst, sondern auch bei der Finanzierung und bei Fördermöglichkeiten beraten werden können.
Hamburg braucht dringend mehr Wohnraum. Wo sehen Sie beim Wohnungsneubau in Hamburg aktuell die größten Herausforderungen?
Die Wohnstudie bestätigt diesen Druck: Selbst unter Einbeziehung des Umlands reicht das demografische Wohnraumpotenzial nicht aus. Für Hamburg bleibt rechnerisch eine Unterdeckung von rund 53 % bzw. mehr als 100.000 Haushalten bestehen. Die großen Hürden liegen aus meiner Sicht in den langen Prozessen bis zur Genehmigung. Wenn man sich mit Bauträgern unterhält, dauert die Entwicklung eines Neubauprojekts durchschnittlich zweieinhalb bis drei Jahre. Diese Zeit kostet natürlich Geld. Das Grundstück ist möglicherweise bereits gekauft, gleichzeitig entstehen Kosten für Gutachten, Planung und weitere Vorarbeiten. Hinzu kommen hohe Anforderungen und Auflagen – etwa beim Schallschutz oder bei Tiefgaragen.
Auch die Digitalisierung verändert die Immobilienbranche. Wie stellt sich Sparda Immobilien darauf ein?
Ein modernes Immobilienunternehmen kommt an der Digitalisierung gar nicht vorbei. Das beginnt beim Immobilieneinkauf und bei der Bewertung und reicht über die Vermessung der Immobilie bis zur Erstellung des Exposés und die anschließende Vermarktung. Wir versuchen, diese Prozesse so digital wie möglich abzubilden und die Entwicklung entsprechend weiter voranzutreiben.
Kommen wir zur Verkäuferseite: Worauf sollten Eigentümerinnen und Eigentümer achten, wenn sie aktuell eine Immobilie verkaufen möchten?
In erster Linie sollten sie einen professionellen Partner finden, der sie beim Verkauf unterstützt, über ein gutes Netzwerk verfügt und vor allem eine realistische Einschätzung des Immobilienwertes abgibt. Nichts ist problematischer als eine zu optimistische Einschätzung. Natürlich möchte jeder Verkaufende den bestmöglichen Preis erzielen. Aber wenn eine Immobilie zunächst zu hoch angesetzt und anschließend ein- oder zweimal im Preis reduziert wurde, wird der Verkauf nicht unbedingt einfacher. Deshalb sollte man einer realistischen Preiseinschätzung folgen.
Was raten Sie Menschen, die 2026 erstmals eine Immobilie kaufen möchten?
Sich umzuschauen und zuzugreifen, wenn die passende Immobilie dabei ist.
Ich habe dazu auch mit unserem Gutachterteam gesprochen: Wann ist der richtige Zeitpunkt? Die einhellige Antwort war: immer. Die Entwicklung wird weitergehen, die Nachfrage bleibt hoch. Die Immobilie ist nach wie vor ein stabiler Anker für den langfristigen Vermögensaufbau. Natürlich muss man als junge Familie möglicherweise Kompromisse eingehen. Aber der Weg ins Eigentum lohnt sich aus meiner Sicht.
Was unterscheidet Sparda Immobilien von einem klassischen Makler?
Unser größtes Alleinstellungsmerkmal ist die enge Kooperation mit der Sparda-Bank Hamburg. Wir sind Tochtergesellschaft einer leistungsstarken Bank in Norddeutschland und arbeiten sehr intensiv mit ihr zusammen. Das gilt in beide Richtungen: Wir unterstützen die Bank mit unserer Immobilienkompetenz und unserem Gutachterteam, während die Bank uns unter anderem beim Finanzierungsgeschäft und im Neubau unterstützt. Diese Verzahnung ist aus meiner Sicht einzigartig und ermöglicht dem Kunden eine „Alles aus einer Hand“-Beratung
Welche Vorteile bietet dieses Netzwerk konkret für Immobilienverkaufende?
Die Sparda-Bank Hamburg hat rund 270.000 Kunden. Wer über Sparda Immobilien eine Immobilie verkaufen möchte, hat daher den großen Vorteil dieser immensen Reichweite in die Kundschaft der Bank.
Für einen Verkäufer bedeutet das: Er bekommt nicht nur einen Makler, der seine Immobilie vermarktet, sondern ein Netzwerk, in dem auch die Finanzierung des potenziellen Käufers abgebildet werden kann.
Welche Rolle spielt dabei der Neubau?
Eine sehr wichtige. Wir haben aktuell acht Neubauprojekte mit rund 200 Wohnungen im Angebot. Das ist sicherlich ein besonderes Angebot am Markt. Durch die Verbindung zur Bank, unsere Finanzierungskompetenz und unser Kundennetzwerk können wir Neubauprojekte aktiv unterstützen und in den Markt bringen.
Zum Schluss noch ein weiterer Service: Sie haben auch ein eigenes Gutachterbüro. Was bietet Sparda Immobilien hier an?
Zusammenhang mit einem Nachlass, einer Scheidung oder steuerlichen Fragestellungen. Das ist ein Service, den viele gar nicht kennen. Man bekommt bei uns also nicht nur Unterstützung beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie, sondern auch dann, wenn eine unabhängige und belastbare Immobilienbewertung benötigt wird.
Herr Schramm, vielen Dank für das Gespräch.