Der Irankrieg und eine drohende neue Inflationswelle scheint die Lage am Bau schon wieder einzutrüben – obwohl die Prognosen noch zu Beginn des Jahres recht positiv waren. Im Zentrum der Sorgen stehen Projektentwickler, wie der aktuelle Immobilienstimmungsindex des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) für das erste Quartal 2026 andeutet. Denn die Marktzinsen werden wohl steigen. Und anders als große Konzerne kann der Mittelstand weitaus seltener auf Eigenkapital zurückgreifen. Er finanziert stattdessen aus Fremdmitteln. Steigende Kapitalkosten dürften daher vor allem bei mittelständischen Unternehmen im Wohnungsbau weitere Finanzierungen ins Wanken bringen, die bereits durch die Auswirkungen von Pandemie und Ukrainekrieg gebeutelt sind: Kalkuliert zu Zeiten niedriger Zinsen, kommen viele Vorhaben in der neuen Realität an – insbesondere bei langjährigen Projektentwicklungen, die auch noch oder gerade dadurch mit Verzögerungen zu kämpfen haben. Einige haben diese Phase längst erreicht.
Was Projekte ins Wanken bringt
Schwierigkeiten bei der Finanzierung entstehen durch ein ganzes Bündel an Herausforderungen. Die wichtigsten darunter sind aktuell:
- Tendenziell steigen angesichts des Wohnraummangels zwar die erzielbaren Mieten und Verkaufspreise. Der Anstieg kann mit dem Zuwachs bei den Baukosten für Material, Energie und Löhne, bei denen ein weiterer Schub droht, sowie grundsätzlich hohe Regulierungen aber oft nicht mithalten.
- Projekte starten verzögert, weil strengere Anforderungen der Banken, etwa zu Eigenkapital oder Vorverkaufsquoten, häufig mit einer späteren Kreditentscheidung einhergehen. Eine dadurch verlängerte Finanzierung verteuert das Vorhaben und macht es schlimmstenfalls unwirtschaftlich.
- Unsichere oder verzögerte Genehmigungsverfahren führen ebenfalls zu verlängerten Bauzeiten. Die Effekte auf die Finanzierung sind entsprechend.
- Ein in der Vergangenheit oft genutzter Ausweg ist zugleich versperrt: Der Abverkauf bereits fertiggestellter Einheiten stockt ebenfalls, denn das höhere Zinsniveau erschwert auch klassischen Käufergruppen die Finanzierung der eigenen vier Wände.
Fundierte Gutachten entscheiden
Was genau letztlich den Ausschlag gibt für wackelnde Bauprojekte, hat für die Finanzierer indes wenig Bedeutung. Für angeschlagene Vorhaben müssen die Banken nochmals schärfere Maßstäbe bei der Kreditvergabe anlegen, deren Richtlinien wegen der konjunkturellen Lage ohnehin schon strikter geworden sind.
Zugleich müssen sie aber abwägen, ob sie für diese Projekte weitere Darlehen zur Verfügung stellen oder – anderenfalls – riskieren, den gesamten Kredit in ihren Büchern abzuschreiben. Bei der Entscheidung über die Tragfähigkeit helfen fundierte Gutachten, die Bauträger oder Projektentwickler vorhalten sollten, wenn sie sich an ihre Finanzierer wenden.
Interdisziplinär beraten lassen
Dabei kann es von Vorteil sein, Projektprüfung und Krediterweiterung gemeinsam mit externem Sachverstand anzugehen. Das verringert nicht nur mögliche Verzerrungen durch mit solchen Vorhaben oft verbundenen Emotionen. Erfahrene Beratung steigert darüber hinaus die Erfolgsaussichten in Gesprächen mit den Finanzierern. Denn sie bringt oft Details und Argumente ans Licht, die im Tagesgeschäft leicht übersehen werden können. Deswegen gehen wir bei Enomyc solche Aufgaben ganzheitlich an: Mit einem interdisziplinären Team aus Bereichen wie Bauplanung, Recht, Finance oder Operations entwickeln wir auch unkonventionelle Lösungen und unterstützen bei deren Umsetzung.
Unsere Taskforce schneiden wir auf jedes Mandat neu zu, um passgenaue Strategien zu finden. Basis ist eine sorgfältige Analyse sämtlicher Informationen und Unterlagen sowie eine ausführliche Bewertung der Rahmenbedingungen. Der dynamische Prozess mündet in individuellen Empfehlungen für Handlungen und Verhandlungen. Diese umfassen unter Umständen nicht nur die klassischen Bankgespräche, sondern gegebenenfalls auch die Erschließung alternativer Kapitalquellen. Oder aber das Fallenlassen eines Projekts. Denn: Wir verstehen uns als Realisten, nicht als Heilsbringer!
Besser mit externer Unterstützung
Für die Verantwortlichen in der Bauwirtschaft gilt: Sie müssen sich frühzeitig, offen und transparent mit drohenden oder gar akuten Herausforderungen bei ihren Projekten auseinandersetzen. Sachverstand von außen kann diese Aufgabe erleichtern. Denn so kann sich schneller zeigen, ob sich ein entstehendes Objekt durch eine Nachfinanzierung retten lässt – oder ob letztlich eine Bauruine stehen bleibt.
