Noch vor wenigen Jahren galt Wohnungsbau als Garant für Rendite. Wer in „Betongold“ investierte, schien auf der sicheren Seite. Doch inzwischen ist der Glanz vieler Projekte verblasst: anhaltende Zinssorgen, rasant steigende Baukosten und ausladende Bürokratie haben die Branche in die Krise gestürzt.
Projektstopps oder Nachfinanzierungen sind längst keine Ausnahme mehr. Doch meist haben solche Schieflagen auch tieferliegende Gründe. Denn gerade Wohnbauprojekte sind anfällig für kostspielige Fehler entlang der Wertschöpfungskette.
Teure Fehler lauern überall
Von der Vorbereitung des Grundstückskaufs bis zur Schlüsselübergabe an Eigentümer oder Mieter gibt es zahlreiche Fallstricke. Diese fünf Punkte zählen zu den größten Kostenrisiken:
- Standortanalyse: „Lage, Lage, Lage“ - und dann?
Ohne fundierte Standortanalyse drohen schon in der Vorbereitung Fehlgriffe. Manchmal entscheiden erst Details, manchmal schon offensichtliche Standortvoraussetzungen über Erfolg oder Misserfolg. So eignet sich ein Grundstück im Umfeld eines Gewerbegebiets selten für Luxuswohnungen. Die wichtigste Frage vor dem Kauf lautet daher: Was passt perfekt zum Standort - Sozialwohnungen, altersgerechtes Wohnen oder doch Familienapartments?
- Baurecht: Was ist überhaupt erlaubt?
Auch falsche Annahmen im Baurecht können teuer werden. Wer etwa einen Acker kauft, braucht meist einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Dieser regelt, was gebaut werden darf: von der Erschließung, über Geschosszahl und Dachform bis hin zu Nachhaltigkeitsauflagen. Dies ist effizient, sofern der Prozess professionell begleitet wird. Wer hier nicht sorgfältig plant, dem drohen kostspielige Überraschungen – etwa bei nachträglichen Änderungen.
- „Leistungsphase 0“: Kein Projekt ohne Konzept!
In Deutschland gibt es neun Leistungsphasen für Bauprojekte. In einem professionellen Real-Estate-Management wird meist noch eine „Phase 0“ hinzugefügt – die strategische Konzeptentwicklung. Hier wird zum Beispiel festgelegt, wie Zielgruppe, Architekturstil und Projektumfang zusammenpassen. Wer in dieser Phase falsch plant oder kritische Aspekte wie potenzielle Bürgerproteste übersieht, gefährdet die gesamte Wirtschaftlichkeit.
- Finanzierung: Wenn Luftschlösser zum Risiko werden
Ein realistisches Finanzierungskonzept ist entscheidend. Grundlage ist eine Residualwertrechnung: Sie hängt Preisschilder an Grundstück-, Bau- und Nebenkosten und zeigt, ab wann das Projekt noch rentabel ist. Hier scheitern viele Kalkulationen an Wunschpreisen und unterschätzten Kosten. Hinzu kommen praxisferne Renditeerwartungen abseits der branchenüblichen 12 bis 25 Prozent.
- Umsetzung: Papierplan contra Baustellenrealität
Von der Vorplanung bis zur Objektbetreuung können sich schon kleine Fehler potenzieren. Zwar liegt die Koordination formal bei den Architekten – doch in der Realität fehlen oft Zeit und Konsequenz für gründliche Abstimmungen. Schon deshalb setzen viele Entwickler auf zusätzliche Projektsteuerer oder Bauberater, die frühzeitig mitdenken und begleiten – am besten vor Ort.
Kurzum: Wenn Investoren, Bauherren oder Projektentwickler beim Wohnungsbau nur auf gute Lagen und schöne Pläne setzen, riskieren sie Streit und hohe Verluste.
Sicherheit durch Baubegleitung
Eine externe strategische Baubegleitung schafft stattdessen Sicherheit: von der ersten Analyse und dem Konzept über die Finanzierung bis zur Mängelbeseitigung. Und das nicht nur am Reißbrett, sondern wo die kritischen Entscheidungen getroffen werden – direkt im Baucontainer vor Ort.
