Das Thema Grundsteuer nimmt für viele Eigentümer jetzt erst Fahrt auf

DUP UNTERNEHMER-Magazin: Wie bewerten Sie die Situation mehr als ein Jahr nach Inkrafttreten der neuen Grundsteuer?

André Heid: Die Lage hat sich deutlich verändert. Der große politische Streit ist weitgehend verstummt, und auch die Gerichte stellen die Reform nicht grundsätzlich infrage. Jüngst hat der Bundesfinanzhof etwa das baden-württembergische Landesgrundsteuergesetz bestätigt. Damit ist klar: Eigentümer sollten nicht mehr darauf setzen, dass die Reform als Ganzes kippt.
Das heißt aber nicht, dass jeder einzelne Bescheid richtig ist. Genau hier beginnt jetzt die praktische Phase. Millionen Grundstücke wurden neu bewertet, teils nach sehr unterschiedlichen Landesmodellen. Bayern, Hessen, Niedersachsen und Hamburg arbeiten mit Flächenmodellen, Baden-Württemberg mit einem Bodenwertmodell, die übrigen Länder nutzen das Bundesmodell. Je nach Bundesland spielen also andere Faktoren eine Rolle, etwa Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart oder Nutzung.
Für Eigentümer ist deshalb entscheidend, nicht nur die Höhe der neuen Grundsteuer zu betrachten, sondern die Grundlagen des Bescheids. Stimmen Fläche, Bodenrichtwert, Nutzungsart und Objektzuordnung? Wurde das Grundstück korrekt eingeordnet? Dort liegen die Fehlerquellen. Die Reform ist rechtlich weitgehend stabilisiert, aber der einzelne Bescheid kann trotzdem angreifbar sein.

Also alles in rechtlicher Ordnung?

Heid: Ja und nein, würde ich sagen. Formal gibt es an den Gesetzen nichts auszusetzen. Doch in der Praxis zeigt sich ein anderes Problem: Die Reform sollte aufkommensneutral sein, also die kommunalen Einnahmen insgesamt nicht erhöhen. Für viele Eigentümer fühlt es sich aber nicht so an. In einzelnen Städten und Fallgruppen haben sich die Grundsteuerbeträge gegenüber früher deutlich erhöht, teils sogar mehr als verdoppelt.
Das liegt auch daran, dass bei rund 36 Millionen neu zu bewertenden Grundstücken und Immobilien zwangsläufig typisiert wird. Dieser grobe Maßstab führt häufig zu überhöhten, teils aber auch zu niedrigen Steuerwerten, weil Besonderheiten einer Immobilie oder eines Grundstücks nicht angemessen berücksichtigt werden.

Welche Handhabe haben Eigentümer dagegen noch?

Heid: Für Grund­stücks­ei­gen­tü­mer in Baden-Württemberg beispielsweise ist es möglich, den ermittelten Grundsteuerwert mithilfe eines qualifizierten Grundsteuer-Gutachtens prüfen zu lassen. Die Finanzverwaltung hat Millionen Grundstücke neu bewertet beziehungsweise eingeordnet, aber viele Eigentümer wissen bis heute nicht, ob diese Einordnung zu ihrem tatsächlichen Objekt passt.

Warum brauche ich ein eigenes, kostenpflichtiges Grundsteuer-Gutachten, obwohl das Finanzamt den Wert bereits festgelegt hat?

Heid: Ein Grundsteuer-Gutachten ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der vom Finanzamt angesetzte Wert deutlich zu hoch erscheint. Das Grundsteuer-Gutachten dient als Gegenbeweis zur Feststellung des Grund­steu­er­werts. Es kann dabei helfen, einen niedrigeren Wert nachzuweisen, wenn die pauschale Bewertung durch das Finanzamt nicht dem tatsächlichen Marktwert entspricht. Die Grund­steu­er­re­form basiert auf typisierten Annahmen – diese führen häufig zu realitätsfernen Bewertungen, vor allem bei älteren, sa­nie­rungs­be­dürf­ti­gen oder gemischt genutzten Immobilien. Das ist die zentrale Erkenntnis seit der Reform Anfang 2025.

Welche Eigentümer melden sich bei Ihnen?

Heid: Der überragende Teil unserer Auftraggeber meldet sich wegen berechtigter Zweifel. Sie eint das in der Praxis häufig richtige Bauchgefühl, dass die amtlichen Steuerwerte oder Bodenrichtwerte mitunter weit weg vom praktischen Marktwert liegen können. Manch Eigentümer setzt diese Werte intuitiv gleich, obwohl sie unterschiedliche Zwecke erfüllen. Ein hoher Grundsteuerwert heißt nicht automatisch, dass das Haus am Markt diesen Preis erzielen würde.

Warum ist das so? Welche Objektmerkmale werden in den pauschalen Bewertungsverfahren der Finanzämter Ihrer Erfahrung nach leicht unterschätzt?

Heid: Nicht jeder höhere Grundsteuerbescheid rechtfertigt sofort ein Gegengutachten. Nach der Erfahrung der vergangenen Monate gibt es aber wiederkehrende Spezifika, die ein solches Vorgehen häufig begründen: Dabei geht es vor allem um den Sanierungsstau im Inneren eines Gebäudes, gerade rund um den Heizungskeller. Auch schwierige Grundstückszuschnitte, Lärm einer benachbarten Bundesautobahn, einem angrenzenden Industriegebiet oder einer großen Sportanlage drücken zwar nicht den offiziellen Bodenrichtwert, aber sehr wohl den Marktwert deutlich. Negativ zu Buche schlagen außerdem eine Hanglage, die eingeschränkte Nutzbarkeit etwa durch Nießbrauch, Altlasten im Boden, Denkmalschutz, Leerstand oder eine Bebauung, die auf dem Papier besser wirkt als in der Realität.

Und all das können Sie besser bewerten als das Finanzamt vor Ort?

Heid: Ja, denn auch wir sind vor Ort. Unsere zertifizierten Sach­ver­stän­di­gen bewerten die Immobilie anhand der Unterlagen und einer persönlichen Besichtigung. Genau das ist der Unterschied zum Vorgehen des Finanzamts. Allein aus Effizienzgründen müssen die Behörden auf Bewertungen vom Schreibtisch aus zurückgreifen. Und das führt zu Abweichungen zwischen offiziellem Bodenrichtwert und Steuerwert auf der einen und dem Marktwert auf der anderen Seite. Ein Punkt ist mir jedoch wichtig: Nicht zwingend bedeutet ein zu geringer Marktwert, dass die Bewertung des Finanzamts falsch sein muss. Es mag lokale Gegebenheiten oder Marktereignisse geben, die genau dazu führen.

Wie geht es weiter beim Thema Grundsteuer?

Heid: Eigentümer sollten sich eines vor Augen halten: Die Reform ist nicht erledigt, nur weil der erste Bescheid bezahlt wurde. Gerichte, Einsprüche, unterschiedliche kommunale Hebesätze und differierende Landesmodelle sorgen weiterhin für Unsicherheit.