Ein Haus zu erben, klingt zunächst nach einem erheblichen Vermögenszuwachs. In der Praxis bringt eine geerbte Immobilie jedoch viele Entscheidungen mit sich: Soll das Haus selbst genutzt, vermietet oder verkauft werden? Wie viel ist es tatsächlich wert? Welche Steuern können anfallen – und woran erkennt man einen geeigneten Makler? Wer strukturiert vorgeht, kann kostspielige Fehler vermeiden.
Vor dem Immobilienverkauf: Klarheit über den Nachlass schaffen
Bevor Verkaufspläne gemacht werden, sollten Erbinnen und Erben den gesamten Nachlass prüfen. Denn mit einer Immobilie können auch Darlehen, Grundschulden, offene Rechnungen oder Sanierungsbedarf übernommen werden.
Ist der Nachlass überschuldet, kommt unter Umständen eine Ausschlagung infrage. Dafür gilt eine strikte Frist von sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der Erbenstellung.
Parallel sollte geklärt werden, wer verfügungsberechtigt ist. Gibt es mehrere Erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Gerade bei Immobilien kann das schnell kompliziert werden: Ein Verkauf des Hauses setzt voraus, dass die Beteiligten gemeinsam handeln.
Auch der Erbnachweis ist entscheidend: Häufig wird dafür ein Erbschein benötigt. Existiert jedoch ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag, reichen diese Dokumente zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts aus.
Grundbuch, Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer prüfen
Nach dem Erbfall muss das Grundbuch aktualisiert werden:
- Grundbuch berichtigen: Wird der Antrag auf Eintragung der Erben innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, fällt für diese Eigentümereintragung keine Grundbuchgebühr an.
- Erbschaftsteuer melden: Gehört Grundbesitz zum Nachlass, muss der Erwerb innerhalb von drei Monaten dem zuständigen Finanzamt angezeigt werden. Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad, den persönlichen Freibeträgen und möglichen Steuerbefreiungen (z.B. beim Familienheim) ab.
- Spekulationssteuer beachten: Beim Verkauf einer geerbten Immobilie sollte die Einkommensteuer geprüft werden. Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird für die Zehnjahresfrist des § 23 EStG auf den ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser abgestellt. Hat beispielsweise der Vater das vermietete Haus vor drei Jahren gekauft und wird es nun vererbt und verkauft, kann der dabei erzielte Gewinn steuerpflichtig sein. Ausnahmen gelten bei ausreichender Selbstnutzung.
Was ist ein geerbtes Haus wert?
Der Verkaufspreis sollte weder nach Gefühl noch nach einem einzelnen Online-Rechner festgelegt werden. Entscheidend sind Lage, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr, Zustand, energetischer Standard, Modernisierungen und tatsächlich erzielbare Preise vergleichbarer Immobilien.
Gerade bei einer Erbschaft kann eine fundierte Bewertung zudem helfen, Streit innerhalb der Erbengemeinschaft zu vermeiden. Für einen regulären Verkauf reicht meist eine professionelle Marktpreiseinschätzung durch eine erfahrene Immobilienmaklerin oder einen erfahrenen Immobilienmakler. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen oder komplizierten Vermögensfragen kann dagegen ein förmliches Verkehrswertgutachten sinnvoll sein.
Wichtige Unterlagen vor Vermarktungsbeginn:
- Aktueller Grundbuchauszug & Flurkarte
- Bauzeichnungen & Wohnflächenberechnung
- Nachweise über Modernisierungen & gegebenenfalls Mietverträge
- Gültiger Energieausweis (muss Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorliegen)
Die richtige Maklerwahl treffen: Nicht das höchste Preisversprechen entscheidet
Wer den Verkauf professionell abgeben möchte, sollte verschiedene Maklerangebote vergleichen. Ein seriöser Anbieter sollte erklären können, wie der vorgeschlagene Angebotspreis zustande kommt und welche Marktdaten zugrunde liegen.
Achten Sie bei der Maklerwahl auf folgende Punkte:
- Regionale Marktkenntnis & Referenzen
- Durchführung & Vorqualifizierung
- Leistungsumfang
- Transparente Vertragsbedigungen
Bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucherinnen und Verbraucher gelten besondere gesetzliche Regeln zur Aufteilung der Maklerprovision. Wird der Makler für beide Seiten tätig, müssen beide die Provision in gleicher Höhe vereinbaren. Bei einseitiger Beauftragung darf die andere Seite höchstens die Hälfte der Provision übernehmen.
Orientierung können neben Referenzen und nachprüfbaren Kundenbewertungen auch externe Prüfungen geben. Im norddeutschen Raum hat sich beispielsweise die Sparda Immobilien GmbH etabliert. Das Unternehmen gehört zur Sparda-Bank Hamburg und bietet unter anderem Immobilienbewertung, Marktanalyse, Vermarktung und Leistungen rund um den Energieausweis an; tätig ist es insbesondere in Hamburg, Schleswig-Holstein und Niedersachsen.
2026 erhielt Sparda Immobilien vom Deutschen Innovationsinstitut für Nachhaltigkeit und Digitalisierung (diind) das Siegel „TOP MAKLER 2026“. Im sogenannten Public Data Audit erreichte das Unternehmen 91 von 100 Punkten. Untersucht wurden unter anderem Marktpräsenz und Regionalexpertise, Leistungsbreite, Kundenzufriedenheit, Beratungsqualität sowie Innovation und Nachhaltigkeit. Grundlage waren öffentlich zugängliche Informationen, Website-Analysen, Bewertungsplattformen und strukturiertes Desk Research.
Von der Vermarktung bis zur Hausübergabe
Ist der Makler gewählt oder der Privatverkauf vorbereitet, folgen Exposé, professionelle Fotos, Inserate und Besichtigungen. Kaufinteressenten sollten frühzeitig einen Finanzierungsnachweis vorlegen, um das Risiko zu vermeiden, dass ein bereits weit fortgeschrittener Verkauf an fehlenden finanziellen Mitteln scheitert.
Der Immobilienkaufvertrag muss zwingend notariell beurkundet werden. Erst wenn alle vertraglichen Bedingungen erfüllt sind und die vereinbarte Summe geflossen ist, erfolgt die Übergabe. Ein schriftliches Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsselübergabe und relevanten Dokumenten hilft, spätere Unklarheiten zu vermeiden. Auch dabei unterstützt ein Makler. Übrigens: Das Grundbuch wird nicht nach der Vertragsunterschrift korrigiert, sondern erst, wenn der Verkäufer den Erhalt des Geldes schriftlich bestätigt hat.
Fazit: Ein geerbtes Haus mit guter Vorbereitung verkaufen
Wer ein Haus geerbt hat, sollte beim Verkauf nichts überstürzen. Eine sorgfältige Vorbereitung, die Klärung rechtlicher und steuerlicher Fragen sowie eine realistische Wertermittlung bilden die Grundlage für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Ein erfahrener Makler kann dabei helfen, den Verkaufsprozess zu strukturieren und einen angemessenen Preis zu erzielen.